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Immobilien sind für viele Finanzberater eine Assetklasse, mit der sie nahezu täglich umgehen. Die Mandanten haben Finanzierungsbedarf, wollen kaufen oder verkaufen oder benötigen Ratschläge für die optimale Portfoliostrukturierung, gerade bei wachsenden Werten. Und diese sind nicht selten, auch nicht bei Privatkunden. Vielfach finden sich Immobilienvermögen, die mehrere Häuser und Wohnungen beinhalten.
„Wichtig dabei ist indes, diese Werte im Rahmen der Vermögensnachfolge genau zu analysieren und frühzeitig eine tragfähige Struktur für den Übergang in die nächste Generation zu entwerfen. Der Rat, die Vermögensnachfolge möglichst frühzeitig, jedenfalls noch zu Lebzeiten und nicht von Todes wegen zu regeln, ist – nicht zuletzt vor dem Hintergrund erbschaft- und schenkungsteuerlicher Aspekte – heute so aktuell wie niemals zuvor. Dies gilt gerade aktuell umso mehr, als dass die Werte gut vermieteter Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und mit einer deutlichen Abschwächung auf Sicht nicht zu rechnen ist. Daraus resultieren vergleichsweise hohe erbschaft- beziehungsweise schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlagen, die auch nicht durch sachliche Steuerbefreiungen auf ein erträgliches Maß herab gemildert werden können“, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt und Experte für Erbrecht und Vermögensnachfolge Dr. Christopher Riedel (www.christopherriedel.de) mit Blick auf die Praxis.
Der Hintergrund: Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich unter anderem nach der anzuwenden Steuerklasse. Ehegatte und Kinder als die typischen Erben gehören zur Steuerklasse I und zahlen damit zwischen sieben und 30 Prozent Steuer auf den sogenannten steuerpflichtigen Erwerb, je nach dessen Wert. Bei einer Erbschaft zwischen 600.000 und sechs Millionen Euro beispielsweise werden 19 Prozent Steuer fällig. Erben der Ehegatte und ein Kind in diesem Beispiel zu gleichen Teilen Immobilien im Wert von 2,5 Millionen Euro, muss der Ehepartner 750.000 Euro versteuern, das Kind 850.000 Euro (die erbschaftsteuerlichen Freibeträge belaufen sich 500.000 beziehungsweise 400.000 Euro). Daher werden 142.500 beziehungsweise 161.500 Euro Steuern fällig.
„Neben der Möglichkeit, über eine Schenkungsstrategie schon weit vor dem Erbfall die gesetzlichen Freibeträge, die alle zehn Jahre zur Verfügung stehen, auszunutzen und damit die Werte des zu übertragenden Vermögens zu reduzieren, können auch andere Instrumente genutzt werden. Dazu gehört der Gestaltungsaspekt des Nießbrauchs. Darunter versteht man das Nutzungsrecht an einer Sache. In den häufigsten Fällen wird das Nießbrauchrecht genutzt, wenn eine Immobilie verschenkt wird, aber der alte Eigentümer die Immobilie weiterhin selbst nutzen kann, sei es indem er/sie selbst dort wohnt oder durch die Vereinnahmung von Mieterträgen“, erläutert der Düsseldorfer Rechtsanwalt, der den Nießbrauch regelmäßig in der Gestaltung der Vermögensnachfolge mit Immobilienbezug einsetzt.
Das bringe zwei wesentliche Vorteile, betont Dr. Christopher Riedel. Zum einen schaffe der Nießbrauch emotionale und faktische Sicherheit beim Schenker – dieser könne Vermögenswerte rechtlich übertragen, ohne die Kontrolle und Nutzung aufzugeben. Das sei vor allem hinsichtlich der Sicherung der lebenslangen Wohnmöglichkeit. Auch wenn der Nießbrauch von Gesetzes wegen nicht vererblich ist, lässt sich durch entsprechende Gestaltungen auch eine diesbezügliche Absicherung des Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnererreichen.
Zum anderen entstünden erbschafts- beziehungsweise schenkungsteuerliche Spielräume. „Denn der sogenannte kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs kann vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen werden. Dieser bezieht sich auf die Kapitalisierung des Jahreswerts des Nießbrauchsrechts ausgehend von bestimmten, gesetzlich vorgegebenen Faktoren. Durch die richtige Ausnutzung dieses Instruments können bisweilen hohe Abschläge erreicht werden, die eine effektive Steuerbelastung je nach Wert der Immobilie sogar vollständig vermeiden können“, betont der Experte. Er fasst dies unter dem Motto „Nutzungsrecht ohne Eigentum“ zusammen, das in der Beratung eine immer größere Rolle spielen, um Vorteile für alle Seiten herzustellen.